KENTSEL DÖNÜŞÜM RİSKLİ YAPININ YENİDEN İNŞA VE KARARA KATILMAYANLARIN HİSSELERİNİN SATIŞI
1.KARARIN ALINMASI
Riskli yapılarda yasa koyucu öncelikle maliklerce uygulama yapılmasını yani malikler tarafından riskli yapı tespiti, riskli yapınını yıkımı ve yeniden inşasının gerçekleştirilmesi esas kılmıştır. Kanun kapsamında yapılacak bu uygulamalara ilişkin iş ve işlemlerde ilgili kurum( İstanbul özelinde ilçe belediyeleri) maliklere yardımcı olmakla yükümlü kılınmıştır. Riskli yapı kapsamındaki taşınmazlarda: Maliklerin salt çoğunluğu ile dönüşüm kararı alınmaktadır. Bu karar toplantı tutanağı ve karara katılanların imzalarıyla belgelenir.
Riskli yapıların bulunduğu parsellerde; yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaksızın ve yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilir.
Bilindiği üzere 07/11/2023 öncesinde hisseleri oranında paydaşların 2/3 nitelikli çoğunluk aranırken bu husus 07/11/2023 tarihinden sonra salt çoğunluk olarak değişmiştir. Bu husus kararların daha hızlı alınmasına sebep olduğu gibi bazı sakıncalar da doğurmuştur. Ancak kanaatime göre yaşam hakkı mülkiyet hakkından üstün olduğundan ve ülkemizde uzlaştırma kültürünün zayıf olması sebebiyle bu düzenleme isabetli olmuştur.
2. KARARA KATILMAYANLARA BİLDİRİM
07/11/2023 tarihinden sonra hissedarlar tarafından alınan karar ve anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif veya teklifin görülüp incelenebileceği yer, bu karara katılmayanlara, noter vasıtasıyla veya riskli yapılarda 6306 sayılı kanun uygulama yönetmeliğinin ekindeki Ek-8 formu doldurularak ilgili muhtarlıkta on beş gün süre ile ilan edilmek suretiyle bildirilir. İlan suretiyle yapılan bildirimde; salt çoğunluk ile alınan karara ilişkin olarak, anlaşan maliklerce imzalı karar tutanağı veya anlaşan maliklere ait vekâletname/sözleşme örneklerinin muhtarlığa teslim edilmesi veya ilgililerin inceleme fırsatı bulabileceği bir yere bırakılması suretiyle karara katılmayan maliklerce incelenmesi sağlanır. Muhtarlıkta ilan suretiyle yapılan bildirim ilanın son günü yapılmış sayılır. Karara katılmayanlara yapılan bildirimde; bildirimin yapıldığı/yapılmış sayıldığı tarihten itibaren on beş gün içinde teklifin incelenmemesi veya salt çoğunlukla alınan kararın ve yapılan teklifin kabul edilmemesi halinde arsa paylarının, Başkanlıkça(İstanbulda İlçe Belediyeleri) tespit edilecek veya ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde riskli yapılarda yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satılacağı bildirilir.
3. KATILMAYANLARIN HİSSELERİNİN SATIŞI SÜRECİ
Muhtarlıkta 15 günlük ilan ve 15 günlük inceleme süresi sonunda veya noter vasıtasıyla gönderilen ihtarnamenin tebliğinden 15 gün sonra hâlâ karara katılmayanlar varsa: Hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınan karara katılmayan maliklerin arsa payları; 6306 sayılı kanun uygulama yönetmeliğinin 15/A maddesinde belirtilen usule göre, açık artırma usulü ile satılır. Paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde riskli yapılarda anlaşma sağlayan paydaşlara veya anlaşma sağlayan paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satış yapılıncaya kadar satış işlemi tekrarlanır.
Katılmayan maliklerin hisseleri öncelikle diğer maliklere-hissedarlara (dönüşüme katılanlara) rayiç bedel üzerinden satışa sunulur. Komisyon, yapılan satış işlemi sonunda, tespit edilen rayiç bedelden az olmamak üzere, en yüksek bedeli teklif eden katılımcıya satış yapılmasını karara bağlar ve bu katılımcıdan, yedi gün içerisinde satış bedelini banka nezdinde açtırılacak vadeli hesaba yatırması ve aynı süre içerisinde satın aldığı yeni hisse için salt çoğunluk ile alınan karar doğrultusunda yapılan sözleşmeyi ve diğer belgeleri şartsız ve şerhsiz olarak imzalayarak idareye sunması istenir. Bu süre içerisinde satış bedeli yatırılmaz ve müteahhitten kaynaklanan sebeplerle sözleşme imzalanamaması hali hariç olmak üzere sözleşme imzalanmaz ise pey süren diğer katılımcılara sırasıyla bildirimde bulunulur ve satış bedelini yatırarak sözleşmeyi imzalayan katılımcıya satış yapılır.
Satışa iştirak eden tek bir katılımcı olması halinde, belirlenen rayiç değerinden az olmamak üzere bu katılımcının vereceği teklif geçerli kabul edilir.
Satış bedelinin yatırılmasından sonra, satış işlemi, tapuda yeni malik adına tescil yapılmak üzere, ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir. Tapu müdürlüğünce tescil işlemi tamamlandıktan sonra, yeni tapu kaydı Müdürlüğe veya İdareye gönderilir ve Müdürlük veya İdarece durum payı satılan ilgiliye bildirilir.
4. GÖRÜŞLERİM
Özetle Kentsel Dönüşüm hukuku kapsamında ülkemizde yapılan uygulamalarda azınlık tarafta kalan hissedarların yürürlükte bulunan mevzuat hükümleri çerçevesinde kentsel dönüşümü durdurma hakları oldukça kısıtlıdır. Kanun koyucu burada son yıllarda oluşan depremlerin etkisiyle birlikte vatandaşın işlemlerini daha hızlı yapmasını amaçlayarak anlaşma şartlarını nitelikli çoğunluktan salt çoğunluğa indirgemiştir. Bununla birlikte hisse satışlarını özellikle mahkemelere bırakmayıp doğrudan idare eliyle hatta İstanbul özelinde ilçe belediyelerine yetki devri yapması oldukça isabetli olmuştur.
Sonsöz kentsel dönüşüm sürecinde özellikle maliklerin işin teknik kısmı için bir mimar/mühendis ve bir avukat ile çalışması hak kaybına uğramamasını sağlayacaktır.
Av. Mustafa ÜLGEN
Bir yanıt yazın