Bir binanın kentsel dönüşüme girmesi durumunda, müteahhitle yapılacak sözleşme oldukça önemlidir ve ileride sorun yaşanmaması için dikkatli bir şekilde hazırlanmalıdır. Türkiye’de kentsel dönüşüm süreçleri genellikle 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun çerçevesinde yürütülür. Aşağıda, müteahhitle yapılacak sözleşmede dikkat edilmesi gereken temel hususlar sıralanmıştır:
1.Müteahhitin Güvenilirliği ve Referansları
- Müteahhitin daha önce yaptığı projeleri ve referanslarını araştırın.
- Firmanın mali durumu, geçmiş projelerdeki performansı ve taahhütlerini yerine getirme geçmişi kontrol edilmelidir.
- Müteahhitin Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’ndan aldığı yetki belgesi (lisans) olup olmadığına bakılmalıdır.
2. Sözleşmenin Şekli ve İçeriği
- Sözleşme noter huzurunda yapılmalıdır. Bu, hukuki geçerlilik ve bağlayıcılık açısından önemlidir.
- Sözleşme, hem mal sahiplerinin hem de müteahhitin hak ve yükümlülüklerini açıkça tanımlamalıdır.
- Sözleşmede kullanılacak dil sade, anlaşılır ve net olmalıdır; teknik terimler açıklanmalıdır.
3.Proje Detayları ve Teknik Şartname
- Yeni yapılacak binanın projesi (mimari, statik, elektrik, mekanik vb.) sözleşmeye eklenmelidir.
- Dairelerin metrekare büyüklükleri, kat planları, malzeme kalitesi ve kullanılacak markalar gibi detaylar açıkça belirtilmelidir.
- Ortak alanlar (otopark, yeşil alan, sosyal tesisler vb.) ve bunların kullanım hakları netleştirilmelidir.
4.Hak Ediş ve Paylaşım Oranları
- Müteahhitin ve mal sahiplerinin alacağı pay (arsa payı, daire sayısı vb.) açıkça belirtilmelidir.
- Kat karşılığı sözleşmelerde, mal sahiplerine teslim edilecek dairelerin konumu, büyüklüğü ve diğer özellikleri net olmalıdır.
- Müteahhitin taahhüt ettiği ek ödemeler (kira yardımı, taşınma masrafları vb.) sözleşmede yer almalıdır.
5.Teslim Süresi ve Gecikme Şartları
- İnşaatın başlama ve bitiş tarihleri açıkça yazılmalıdır.
- Gecikme durumunda uygulanacak cezai şartlar (örneğin, aylık gecikme bedeli) belirlenmelidir.
- Mücbir sebepler (deprem, savaş, pandemi vb.) için özel hükümler eklenmelidir.
6.Kira Yardımı ve Geçici Barınma
- Kentsel dönüşüm kapsamında mal sahiplerine sağlanacak kira yardımı miktarı, ödeme şekli ve süresi sözleşmede belirtilmelidir.
- Kira yardımının devlet katkısı (6306 sayılı Kanun kapsamında) ile müteahhit katkısı ayrıştırılmalıdır.
7.Müteahhitin Sorumlulukları
- İnşaatın ruhsat, izin ve diğer yasal prosedürleri müteahhit tarafından tamamlanmalıdır.
- Müteahhitin sigorta yükümlülükleri (inşaat sigortası, işçi sağlığı ve güvenliği sigortası vb.) sözleşmede yer almalıdır.
- İnşaat sırasında oluşabilecek hasarların (komşu binalar, çevre vb.) karşılanması için sorumluluk maddeleri eklenmelidir.
8.Temerrüt ve Fesih Koşulları
- Müteahhitin taahhütlerini yerine getirmemesi durumunda sözleşmenin feshi ve uygulanacak yaptırımlar açıkça belirtilmelidir.
- Mal sahiplerinin haklarını koruyacak temerrüt şartları eklenmelidir.
9.Bağımsız Denetim ve Kontrol
- İnşaat sürecinin bağımsız bir denetim firması tarafından takip edilmesi sağlanmalıdır.
- Malzeme kalitesi ve inşaatın projeye uygunluğu düzenli olarak kontrol edilmelidir.
10.Hukuki Danışmanlık
– Sözleşme hazırlanmadan önce bir avukata danışılmalıdır.
– Kentsel dönüşüm konusunda deneyimli bir avukat, sözleşmenin hukuki risklerini değerlendirebilir ve mal sahiplerinin haklarını koruyacak maddeler ekleyebilir.
11.Ek Masraflar ve Vergiler
– İnşaat sürecinde ortaya çıkabilecek ek masraflar (belediye harçları, tapu devir masrafları, KDV vb.) kimin tarafından ödeneceği netleştirilmelidir.
– Yeni dairelerin tapu devir işlemleri ve masrafları sözleşmede belirtilmelidir.
12.Garanti ve Bakım Süresi
– İnşaat tamamlandıktan sonra müteahhitin garanti süresi (genellikle 5 yıl) ve bakım yükümlülükleri sözleşmede yer almalıdır.
– Olası inşaat hatalarının düzeltilmesi için müteahhitin sorumlulukları tanımlanmalıdır.
13.Kat Malikleriyle Ortak Karar
– Kentsel dönüşümde, kat maliklerinin %50+1 çoğunluk kararı gereklidir. Sözleşme, tüm mal sahiplerinin haklarını koruyacak şekilde hazırlanmalıdır.
– Mal sahipleri arasında eşitlik ilkesine uyulmalı, paylaşımlar adil olmalıdır. -Çoğunluk kararına uyulmadığında arsa payının ihale yoluyla satılabileceği bilinmelidir.
Ek Öneriler:
Sözleşmeyi imzalamadan önce birden fazla müteahhitle görüşerek teklifleri karşılaştırın.
Sözleşmenin bir kopyasını saklayın ve tüm ek belgeleri (proje, teknik şartname vb.) talep edin.
Kentsel dönüşüm sürecinde devlet teşvikleri (kira yardımı, vergi muafiyetleri vb.) hakkında bilgi edinin ve bunları sözleşmeye dahil edin.
Not: Kentsel dönüşüm süreçleri karmaşık olabilir ve her proje kendine özgü detaylar içerebilir. Bu nedenle, bir avukat ve teknik danışman (mimar/mühendis) ile çalışmak, hak kayıplarını önlemek için kritik öneme sahiptir.
Av. MUSTAFA ÜLGEN
Bir yanıt yazın